Una tienda online no queda clasificada automáticamente como oficina, comercio o almacén. Si en el establecimiento se reciben mercancías, se guardan productos, se preparan paquetes o se organizan expediciones, el trámite dependerá de la actividad real, el stock, las operaciones y las características del inmueble. Por eso, la viabilidad debe estudiarse antes de alquilar o comprar.
La comprobación no puede limitarse a medir la superficie. También importan el uso urbanístico, la ubicación sobre o bajo rasante, la configuración del edificio, las vías de evacuación, la mercancía y sus embalajes, la altura de las estanterías y la posible aplicación de normativa ambiental, sectorial o de incendios. Definir estos datos permite saber si el establecimiento puede adaptarse y qué documentación técnica será necesaria.
¿Una tienda online necesita licencia de actividad para su almacén?
Un establecimiento desde el que se almacena, prepara o distribuye mercancía debe encuadrarse en el régimen correspondiente a la actividad desarrollada. La Ley 18/2020 contempla comunicaciones acompañadas de certificado técnico o, en determinados supuestos vinculados a la dimensión o capacidad, de proyecto y certificado. Si la actividad necesita previamente una autorización o licencia sectorial, esta debe resolverse favorablemente antes de comunicar el inicio. [4] [5]
La expresión “e-commerce” describe el canal de venta, pero no lo que sucede dentro del inmueble. Una tienda física con un pequeño almacén auxiliar, una oficina con material accesorio, un comercio mayorista y un centro dedicado a recibir, clasificar y expedir productos pueden quedar sujetos a tratamientos diferentes. Tampoco la ausencia de atención al público elimina por sí sola la necesidad de tramitar la actividad.
El grupo CCAE 521 recoge el depósito y almacenamiento y figura, con carácter general, bajo comunicación con certificado técnico, salvo actividades afectadas por los anexos de la Ley 20/2009. También puede existir intervención previa en materia de incendios. En varias categorías de comercio mayorista o minorista, el anexo utiliza un umbral general de 120 m² para diferenciar entre certificado y proyecto, pero siempre deben verificarse el código exacto y sus observaciones en la versión consolidada vigente. [5] [8]
- Tienda física con almacén auxiliar: debe determinarse si el almacenamiento es subsidiario de la venta.
- Oficina con material: hay que comprobar si el stock es realmente accesorio.
- Comercio mayorista: deben validarse el código CCAE, la superficie y las operaciones realizadas.
- Depósito o centro logístico: debe analizarse el almacenamiento como actividad principal.
Definir la actividad y el stock antes de buscar local
La primera tarea es redactar una descripción fiel del funcionamiento previsto. Debe indicar si habrá depósito, clasificación, embalaje, etiquetado, manipulación, venta física, recogida por clientes o distribución. También conviene concretar el número habitual de trabajadores, el tipo de vehículos que accederán y la existencia de oficinas, cámaras frigoríficas, talleres o zonas de carga de baterías.
El inventario debe reflejar las cantidades máximas, no solo el stock medio. Es necesario identificar productos y embalajes, porque cartón, plástico, aerosoles, alcoholes, pinturas, baterías o líquidos inflamables no presentan el mismo riesgo. También deben definirse la altura y disposición de las estanterías, la forma de almacenamiento y el tamaño de las unidades de carga.
El Real Decreto 164/2025 define los almacenes logísticos por funciones como la recepción, depósito, guarda, custodia, clasificación y distribución de bienes o mercancías. Sin embargo, excluye de ese concepto, entre otros, los almacenes integrados en establecimientos cuya actividad principal es la venta física y determinados almacenes auxiliares. Por tanto, no todo espacio con cajas o productos es automáticamente un almacén logístico. [1]
- ¿Se vende, entrega o permite recoger producto en el local?
- ¿Se reciben paquetes, palés, furgonetas o camiones?
- ¿Qué productos y cantidades máximas se almacenarán?
- ¿Qué embalajes acompañan a la mercancía?
- ¿Cuál será la altura máxima de almacenamiento? ¿Habrá cámaras frigoríficas o carga de baterías?
Comprobaciones del inmueble antes de alquilar o comprar
Antes de firmar conviene obtener la dirección completa y la referencia catastral, revisar los antecedentes del establecimiento y comprobar la compatibilidad urbanística. La consulta municipal ayuda a identificar el régimen aplicable y si existe un plan de usos. Cuando se exige un informe urbanístico previo por esta causa, el Ayuntamiento solicita memoria y planos; la ficha municipal indica, con carácter general, una vigencia de seis meses si no se inicia un expediente de obras o actividades. [7]
La visita técnica debe contrastar las superficies y alturas reales con los planos disponibles. También debe revisar accesos, salidas, recorridos de evacuación, estructura, sectores de incendio, instalaciones existentes y relación con el resto del edificio. Un sótano, un local bajo viviendas o una nave independiente pueden ofrecer condiciones muy distintas aunque tengan la misma superficie.
Si son necesarias obras, su permiso o comunicación debe distinguirse del trámite de actividad. Antes de instalar estanterías conviene comprobar que su distribución no invade recorridos, salidas o elementos de protección. Cuando resulte oportuno, el contrato puede supeditarse al resultado de la comprobación técnica, aunque la redacción de esa condición debe recibir el asesoramiento jurídico correspondiente.
- Revisar el uso urbanístico y los planes de usos aplicables.
- Contrastar planos, superficies construidas y alturas.
- Comprobar evacuación, sectorización y accesibilidad.
- Revisar potencia eléctrica, ventilación y demás instalaciones.
- Determinar las obras necesarias antes de adquirir estanterías o equipos.
Proyecto técnico y seguridad contra incendios
La elección entre certificado y proyecto no debe hacerse únicamente por los metros cuadrados. Parte de la actividad real y su código CCAE, pero puede verse condicionada por la capacidad, la normativa ambiental, la seguridad contra incendios y la regulación específica de las mercancías. El expediente puede necesitar planos, memoria, justificaciones técnicas y certificados finales de las instalaciones o de las obras ejecutadas. [4] [5]
El Reglamento aprobado por el Real Decreto 164/2025 introdujo un tratamiento específico de los almacenes logísticos y modificó el DB-SI del Código Técnico para incorporar el uso Almacén. El análisis de incendios puede depender de la configuración del edificio, la superficie, el nivel de riesgo intrínseco, la carga de fuego y la altura de almacenamiento. Las explicaciones o proyectos elaborados con criterios anteriores a su entrada en vigor deben revisarse conforme a la normativa aplicable al caso. [1] [6]
Los establecimientos existentes no tienen que adaptarse automáticamente a todas las exigencias nuevas, ya que existe un régimen transitorio. No obstante, una ampliación, reforma o aumento del riesgo puede activar obligaciones. Tampoco cualquier cambio de estanterías es irrelevante: solo determinados cambios que no aumenten el riesgo ni comprometan evacuación, sectorización u otros requisitos reciben ese tratamiento. [1]
- Planos del estado actual y de la propuesta.
- Cálculo o justificación del riesgo de incendio aplicable.
- Diseño de evacuación, sectorización y protección contra incendios.
- Certificados de instalaciones y final de adecuación, cuando procedan.
- Documentación ambiental o sectorial exigible por los productos almacenados.
Documentación, costes y orden recomendado del trámite
Para estudiar el establecimiento conviene preparar los datos del titular, la dirección, la referencia catastral, una descripción completa de la actividad, el código CCAE propuesto y los planos disponibles. A ello deben añadirse las superficies y alturas, el inventario máximo de productos y embalajes, el esquema de estanterías, las operaciones de carga y descarga y la información de las instalaciones.
No existe un coste único deducible solo de la superficie. El presupuesto puede incluir tasas municipales, honorarios técnicos, obras, sectorización, sistemas de protección contra incendios y adecuaciones de electricidad, ventilación, climatización o frío. Dos locales del mismo tamaño pueden requerir inversiones muy distintas por su stock, altura, ubicación y configuración. Las tasas y formularios pueden cambiar, por lo que deben consultarse en la sede oficial del Ayuntamiento antes de tramitar. [7]
Tampoco puede fijarse un plazo fiable sin estudiar el caso. Preparar un expediente no equivale a ejecutar obras ni a obtener una autorización sectorial previa. El orden prudente es definir la actividad, verificar el emplazamiento, clasificar el trámite, diseñar la adecuación, tramitar las obras e intervenciones previas que correspondan y, finalmente, presentar la comunicación con la documentación técnica exigible. [4]
- No describir como oficina un espacio con almacenamiento habitual.
- No omitir embalajes ni cantidades máximas del inventario.
- No dar por válida la actividad del anterior ocupante.
- No modificar después el stock o la altura de estanterías sin revisar su incidencia.
- No confundir la comunicación de actividad con el permiso de obras.
Preguntas frecuentes
¿Puedo abrir un almacén sin atención al público?
La falta de atención al público no exime de clasificar ni tramitar la actividad. Deben estudiarse el almacenamiento, la preparación de pedidos, los trabajadores, el stock, las instalaciones y la seguridad contra incendios. El procedimiento concreto dependerá de esos datos y del inmueble.
¿Un almacén pequeño necesita siempre un proyecto técnico?
No puede responderse solo con la superficie. Algunas actividades se tramitan con certificado técnico y otras requieren proyecto y certificado, pero también pueden intervenir la capacidad, el código CCAE, el tipo de mercancía y las normas ambientales, sectoriales o de incendios.
¿Sirve la licencia o comunicación del anterior inquilino?
No debe darse por válida automáticamente. Hay que comparar el titular, la actividad autorizada o comunicada, la distribución, el stock, las instalaciones y las condiciones actuales. Un cambio de uso real, mercancías, estanterías o nivel de riesgo puede exigir una nueva revisión o tramitación.
¿Necesitas un proyecto o trámite de ingeniería en Barcelona?
Estudiamos la viabilidad, preparamos la documentación técnica y te acompañamos durante la tramitación.